缦云one，真慢了
通州曾是外地开发商进京打造豪宅的试验田。然而，随着限墅政策出台，以及后续泰禾等激进房企的爆雷，通州豪宅新盘市场迎来了漫长的沉寂期。直到2024年5月，缦云one才打破这一局面。
次月伊始，开盘满月之际，缦云one迅速公布了一组振奋人心的数据：首开热销25亿元。
当年项目宣传海报
基于这一数据，缦云one在当时被视为现象级产品。有业内人士总结道：项目开盘当月，北京豪宅市场成交量同比下滑超过七成，而缦云one却走出了独立行情。
翻看历史记录，缦云one的首开业绩存在不少水分。2024年全年，其实际网签113套，总销售额约18.1亿元，较宣传的25亿减少了38%。
不过，在2024年的市场中，缦云one的成绩仍值得肯定。而且，它是当年通州售价最高的项目，网签均价达到69868元/㎡，凭一己之力将通州项目的价格上限提升了近1万元/㎡。
缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生与兄弟公司珠江在通州布下的重要棋子，整个项目总开发面积超过100万㎡。按照开盘时的销售速度，这个项目足以卖上十年。
然而，第二期开售后，缦云one的销售势头明显放缓。
01
2025年12月29日和2026年3月21日，缦云one分两次获得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但截至目前仅网签17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅为6.59%。
图源：北京住建委
图源：北京住建委
与销售成绩一同下滑的，还有不断走低的价格：
2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡，网签44套，月均4.9套；
7、8、9三个月，缦云one仅网签13套。并且，其成交价格一度跌破6万元/㎡。
数据
近期，项目甚至推出了一口价特惠房源，一套211㎡户型，一口价1268万，折合单价约6万元/㎡。
缦云one开盘时，总价1500万起。两年后，起步总价降至1200万，缩水20%。
02
与价格一同缩水的，还有缦云one的产权剩余年限。
1999年，珠江投资在通州注册了一家公司：北京顺开房地产开发有限公司。这一年，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在给万科总经理姚牧民做副手。但合生系已在北京深度布局。
珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的另一个重要棋子，两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发，啃下拿地难度大的地块，然后“转卖”给合生创展，后者将其转化为亮眼的上市公司业绩。
而北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块的五宗连片大型用地被北京顺开房地产拿下，地块整体总建筑面积约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超100万㎡，如今的缦云one便是其中一部分。
但缦云one的故事推迟了20多年才上演。据说，期间涉及一些拆迁协议和规划变更，包括6081地块上永顺中心小学的搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下两个开发周期最长的“双子”。
在此期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，转变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。
随着企业和市场的变化，项目的产品逻辑也随之改变。按照最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生近年来将主力产品和资源集中于“缦系”，这个项目最终也向高端靠拢，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品平均面积达到200平米以上。
随着合生旗下标杆产品霄云路8号以“缦云系”重新亮相，并惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也从中受益。据项目公开口径，2024年上半年首开时，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，在集团总销售业绩中占比约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过30%。
不过，随着北京豪宅产品的整体进化，尤其是通州区域运河玖院等竞争对手的出现，缦云one的去化曲线和价格逻辑，正经历一次明显的“降级”。
03
流速下降后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目在2024年给出的渠道佣金点位在3%-4%之间，而今年9月双节期间，则直接给出了渠道点位跳涨，最高达4.5%的销售政策。
这意味着，中介渠道每卖出一套房，就能拿走高达40万至100万不等的巨额佣金。
图源：网络
但在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。自今年6月以来，该公司已三次被限制高消费，四次被列为被执行人。
图源：天眼查
从缦云one流速开始放缓的2025年下半年起，北京顺开房地产还开始欠缴税金。根据天眼查信息，近15个月以来，该公司发生19项税金欠缴，合计约9057万元。
图源：天眼查
图源：天眼查
从曾经的“现金牛”到如今的大出血促销，缦云one的处境，折射出合生系在高端住宅赛道上的进退维谷。
一方面，缦系品牌溢价依然存在，但高端市场在政策助推下产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽能在短期内刺激渠道带客，但并未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了项目的利润空间。
缦云one不能再慢了。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。